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Q&A로 풀어보는 "12.3 부동산대책 후속조치" 긴급진단

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작성자 짱알이 작성일13-12-04 17:39 조회21,850회 댓글110건

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정부가 공유형 모기지를 확대하고 행복주택사업을 조속히 추진하는 내용을 골자로 한 부동산 대책을 발표했다.
기존 부동산 정책 가운데 인기가 좋았던 제도는 더 키우고 실효성이 없는 정책들은 정리하거나 축소하는 것에 초점이 맞춰졌다.

부동산114는 "4.1, 8.28 부동산 대책 후속조치 계획"의 의미와 효과를 Q&A 형식으로 풀어본다.

#1. 이번 부동산 후속조치에 대한 종합적인 평가는? 이번 조치는 신정부 출범 후 발표된 4.1이나 8.28대책의 성과를 점검하고 시장의 파급이 컸던 대책은 확대 시행하는 등 기존대책의 실효성을 높이겠다는 것이다.

사실상 취득세율 항구인하나 다주택자 양도세 중과 폐지 같은 부동산 핵심법안의 국회통과 지연으로, 9~10월 오르던 주택가격이 11월 들어 거래량과 가격면에서 부정적인 흐름이 나타나자 보완대책을 내놓은 것으로 볼 수 있다.

내용은 크게 공유형모기지 사업확대, 하우스푸어를 위한 희망임대리츠 중대형 매입확대, 목돈안드는 전세제도 보완, 행복주택 공급축소 선언 등이다.

일단, 정부가 활용할 수 있는 총자산 100조정도 되는 국민주택기금 등을 통해 저리대출이나 공유형모기지 상품 등 확대해 서민 금융지원책들 추가 강구한 것으로 볼 수 있다.

무주택 서민의 내집마련 기회를 확대했기 때문에 일정부분 전세에서 매매로 구매수요 전환이 기대되기는 하나 양도세감면은 연내 종료되고 취득세 감면도 법안통과가 안돼 세제혜택이 맞물리지 않는다면 정책효과에 한계가 있을 것으로 보인다.

목돈 안드는 전세와 전세금 반환보증 연계는 최근 문제가 되고 있는 깡통전세를 방지한다는 점에서 효과를 기대할 수 있으나 수도권 3억원 이하 전세매물의 구득난이나 낮은 전세 대출이자가 오히려 전세수요를 가중할 수 있다는 문제점이 있다.

#2. 국민주택기금과 주택금융공사로 이완화해서 운영돼 온 정책 모기지를 통합 운영하는 것은 어떤 의미가 있나? 근로자 서민주택구입자금, 생애최초주택구입자금, 보금자리론 등 정책 대출이 국민주택기금과 주택금융공사로 이원화돼 있고 대출조건과 금리수준이 상이해 그 동안 혼선이 많았다.

내년부터 이를 정부가 통합관리하면서 대출의 지원대상이 확대되고 금리인하 효과도 있어 무주택 서민의 내집마련이나 주거복지는 확대될 것으로 보인다.

우대형 보금자리론은 연소득 5000만원 미만만 대출이 됐는데 6000만원으로 확대되고 생초자는 7000만원까지 대출이 확대된다.

금리도 최대 4.05%에서 2.8~3.6%로 낮아지는 효과도 있다.

대출조건도 세대원 전원이 신청일 기준 무주택 자격만 갖춰도 되고 2억원 한도로 DTI규제없이 LTV 60~70% 적용만 받기 때문에 대출자에게 보다 유리해진다.

#2-1. 최근 주택 거래에서 생애최초 주택 구입자들이 차지하는 비중이 40%까지 높아지는 등 주택 구입 수요가 꿈틀대고 있는 것으로 해석할 수 있다.

위 정책에 대한 실질적인 체감 효과를 예상한다면? 주택구입에는 큰 목돈이 들어가기 때문에 실수요자에게 대출제도는 체감이 큰 편이다.

프랑스나 일본, 미국도 생애최초구입자나 일정소득 이하 구입자에게 소득공제나 무이자대출, 저리대출을 집중하고 있다.

실수요자 중심으로 주택시장이 재편된 국내 시장도 모기지나, 생애최초 주택 구입자금 등의 금융지원이 구매력에 영향을 줄 수밖에 없다.

통합모기지 상품이 주로 전용 85㎡이하, 주택가격 6억원 이하 무주택자의 주택구입에 저금리 대출이 가능한데다 연내까지 적용되는 양도세감면이나 취득세 면제도 생초자나 무주택자에게 혜택이 주어져 있어 내년에도 주택시장 흐름이 중소형이나 6억원 이하 수요층으로 흐를 가능성이 높아 보인다.

#3. 큰 인기를 끌었던 공유형 모기지를 1만5000가구로 확대 시행하는 것은 어떻게 보는가? 이번 대책에 눈길을 끌고 있는 부분이 공유형 주택모기지 사업확대이다.

1~2% 저금리로 호당 2억원 안팎에서 20년 장기대출을 해주되 집주인과 금융권이 집값 급등락의 리스크를 분담하는 모기지 상품을 내놔 전세수요의 매매전환을 유도할 예정이다.

지난 시범사업 대 5000호 모집이 54분만에 끝나기도 했다.

그 중 2276명이 대출을 받았는데 80%정도는 전세에서 매매로 돌아선 사례다.

12월 9일부터 2조원 예산으로 약 1만 5000호를 지원한도 하는데 시범사업보다 규모가 큰 편이라 전세금을 준 실수요자의 매매시장 유입에 긍정적인 역할을 할 것으로 보인다.

특히 전세가율이 높은 지역이나 전세 매물 구득난이 큰 지역에서 효과가 클 것이다.

서울 등 수도권과 지방 5대 광역시에서 85㎡이하 6억원 이하 아파트가 300만호 정도 되기 때문에 지난 번 시범사업 낙첨자들이 재도전 할 것으로 예상된다.



#4. 목돈 안 드는 전세 보완 관련해서 기존의 "목돈 안 드는 전세Ⅰ"이 왜 인기가 없었고 "목돈 안 드는 전세Ⅱ"는 왜 전세금 반환 보증과 연계해서 시행하기로 했는지 설명한다면? 집주인 담보대출로 불리는 "목돈 안 드는 전세Ⅰ"은 집주인이 전세보증금을 받지 않고 세입자대신 대출을 받고 세입자가 이자를 내는 방식이다.
전세매물이 부족한 임대인 우위의 임대시장에서 집주인이 돈을 대신 빌리는 상품의 실효성을 기대하는 건 무리이다.

실제로 상품 출시 후 실적은 2건에 그쳤다.

반면 "목돈 안 드는 전세Ⅱ"는 보증금 반환청구권을 은행에 넘기는 대신 세입자가 저리로 대출받는 것으로 410건이 실행되며 상대적으로 효과가 있었다.

이에 따라 "목돈 안 드는 전세Ⅱ"에 대주보의 전세금 반환보증 상품을 합쳐 안심전세대출 상품을 만든 것이다.

금리가 3.7%로 시중 전세대출보다 상당히 낮고 보증금 반환 리스크를 줄여 깡통전세 위험도 낮출 수 있을 것으로 기대된다.

수도권에 3억원 이하 전세가 300만 가구 정도 되기 때문에 일정부분 제도 유인효과가 기대된다.

다만 주택담보대출 금리보다 낮은 금리고 깡통전세 위험이 없어 자칫 3억원 이하 주택에 전세 수요가 가중돼 오히려 전세난을 부추길 가능성도 무시할 수 없다.



#5. 박근혜 대통령의 대선 공약이었던 "행복주택"이 대폭 축소로 방향을 잡은 것은 어떤 의미가 있는가? 행복주택사업 추진이 난항을 겪으면서 공급축소와 제도개선으로 선회했다고 볼 수 있다.
그 동안 도시형생활주택이나 오피스텔 같은 1~2인용 주거지가 많이 조성된 점도 정책에 반영된 것으로 보인다.

앞으로 행복주택은 종전 20만호에서 14만호로 6만호 줄면서 한해 2.8만호로 축소될 예정이다.

철도부지나 유수지 같은 공공용지 외에 주거환경개선지역이나 뉴타운 해제 지역의 도시재생용지나 공공택지 등 가용용지 발굴이 관건이 될 것으로 보여진다.

행복주택 프로젝트가 성공하려면 재원마련과 꾸준한 입지 공급이 가장 큰 핵심과제이기 때문에 행복주택 면적의 다양화와 사업방식 변화는 지속적으로 고민할 부분이다.

#5-1. 지금까지 행복주택은 유수지와 철도 부지에 짓는다는 방침이었는데 주거 환경 개선 지구, 뉴타운 해제 지구, 산업단지, 미니복합타운에도 짓게 되면 어떤 영향이 있을까? 정비사업은 출구전략과 주택시장 침체로 위축돼 있기 때문에 도심재생용지를 활용해 슬럼화나 노후 주거지를 업그레이드하고 임대주택도 짓겠다는 발상은 아이디어라고 볼 수 있다.

다만 정부가 사례로 든 부산진역이나 동래역사 대구 북구 행복주택 후보지 등도 중요하겠지만 사실상 소형임대주택이 필요한 것은 인구의 절반이 거주하는 수도권이다.

지방과 수도권의 공급안배와 지역주민이 원하는 자발적인 참여를 이끌어내기 위한 다양한 인센티브를 추가로 고민해야 할 것이다.

지속적으로 가용용지를 발굴해서 소구점이 있는 지역에 공급해 실효성을 높일 필요가 있다.

#6. 이번 정부 대책이 부동산 시장의 전세난을 잠재우는데 도움이 될 것인가? 최근 서울은 주간 0.2% 변동률이 0.1%대로 낮아지며 계절적 비수기를 체감하고 있고 이미 전세가격 오름세가 2009년부터 5년 이상 장기화돼 피로도도 상당한 상황이다.

일단 전세가격은 내년이 올해보다 둔화될 것으로 예상된다.

세종시나 경남 경북, 부산 등 지방을 중심으로 입주량이 증가하고 있기 때문이다.


다만 최근의 전세시장 불안요인이 전세의 월세 전환, 집을 사지 않고 전세로 눌러앉는 경향이 있어 이번 대책이 나온다고 해도 바로 전세시장이 안정되기는 쉽지 않아 보인다.
서울 등 일부 지역의 국지적 불안도 여전하다.

오히려 전월세 상한제, 전월세 등록제, 재계약 갱신권등 정치권에서 일고 있는 임대료 규제책들이 임차시장에 영향을 미칠 것으로 보인다.

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