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세금폭탄 피하는 재테크 방법

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작성자 짱알이 작성일14-04-18 10:25 조회23,945회 댓글108건

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최근 부동산 시장은 정부의 임대차 선진화 방안에 따른 임대소득 과세 방침으로 부동산 상승세에 찬물을 쏟아 부었다. 최근 강남권 재건축 등을 중심으로 매수세가 위축되어 가는 등 민간 임대주택 공급 확대와 거래 정상화를 목적으로 발표된 정부 정책에 대한 비판이 커지고 있다.
 
특히, 금번 정책은 주택 관련 세제 자체가 과도하게 보유 주택 수 위주로 편중되어 있다. 주택의 가격에 대한 고려는 전혀 없이 다주택자에게만 일방적으로 불리하게 만들어진 불리한 과세체계인 것이다. 즉, 가격이 비싼 집 1채보다 3채 가격을 합친 금액보다 적은 다주택자의 경우에는 황당하기만 한 결과를 가져온 것이다.
 
비싼 집 한 채를 가진 사람이 어떻게 싼 집 여러 채를 가진 사람보다 세금을 덜 내야 하는가? 이로 인해 고가 주택과 인기 지역에 대한 편중만 야기 시키고 있는 것이다. 물론 단순히 다주택자와 1주택자를 가격만으로 따질 수는 없지만 과세 형평성을 해치지 않는 범위 내에서 다주택자에 대한 세제상의 인식 전환이 필요한 때임에는 틀림이 없다.
 
민간 임대주택 공급 확대와 거래 정상화라는 정부 정책의 의도대로 거래가 다시 활기를 찾고 민간 임대를 늘리기 위해서라도 단순한 주택수 위주의 세제를 제대로 손을 봐야 하고 그저 세금만 더 걷기 위한 정부 정책은 국민의 저항만 불러올 것이다.
 
이렇듯 정부 정책으로 주택 임대소득에 대한 세금 문제가 화제가 되다 보니 주택을 여러 채 가진 사람들을 비롯하여 노후를 위해 안정적인 임대수입을 얻기 위한 사람들이 대책마련에 방황을 하고 있다. 이런 때일수록 부동산 보유자들과 부동산 투자를 하는 사람들은 수익창출보다는 절세에 초점을 두고 자산 관리하는 것이 현명할 것이다. 세금폭탄을 피하는 재테크 방법은 다음과 같다.
 
첫째, 세금폭탄을 피하려면 임대사업자로 등록해야 한다.
 
임대사업자로 등록할 경우에 받을 수 있는 세제 감면 혜택이 미등록한 경우보다 많기 때문에 세금폭탄을 피하기 위해서는 임대주택법에 따른 주택임대업자 등록이 필수적이다. 주택임대업자로 등록이 되면 아래의 표와 같이 부동산 취득과 보유, 처분의 과정에서 발생하는 세금에 대해 다양한 감면 혜택을 누릴 수 있기 때문이다.

주택임대사업자로 등록하기 위해서는 임대주택 취득일 전 또는 취득일로부터 60일 이내에 주소지 관할 시·군·구청에 방문해 임대사업자등록신청서 등 관련 서류를 작성해 신청하면 된다. 이때 임대사업자가 임대주택을 임대하려면 임대조건에 대한 사항을 기재한 임대조건신고서(임대차 계약기간, 임대보증금, 임대료 등)를 임대차계약의 체결일부터 30일 이내에 임대주택 소재지 관할 시·군·구청에 제출해야 한다.

그리고 시·군·구청에 등록된 주택임대사업자가 주소지 관할세무서에 임대사업자로 등록하면 된다. 이상과 같은 조건을 만족하였을 때에는 취득세와 재산세 감면은 물론 종합부동산세 과세 대상에서도 제외되고 양도세 비과세 혜택도 누릴 수 있는 것이다. 주의해야 할 사항은 감면혜택은 임대사업자로 등록하면 무조건 주어지는 것이 아니라 일정요건을 갖춘 경우에만 혜택을 주기 때문에 감면 요건을 충족하는지의 여부에 대한 사전 점검은 필수적이다.
 
둘째, 돈이 되지 않는 골칫덩어리 상품은 최대한 빨리 처분해야 한다.
 
최근 서울 도시형 생활주택 투자 수익률을 조사(약 6만 8천여 가구)한 결과, 평균 연 4.29%로 나타났다. 지역별로는 노원구가 4.98%로 가장 높은 반면 관악구는 가장 낮은 3.36%였다. 시간이 가면 갈수록 수익률은 계속 떨어지고 있고 현재 수익률 수준이라면 수십 년이 지나야 겨우 투입된 총자산을 회수할 수 있는 것이다. 이는 놀라운 결과치가 아닐 수 없다.
 
대체로 대지지분이 적고 전용률이 낮은 오피스텔은 시간이 흐르면 흐를수록 투자한 총자산에서 감가상각이 이뤄지기 때문에 투자가치가 나빠지는 특징을 가지고 있다. 또 공급과잉으로 인해 수익률을 얻기가 하늘의 별따기보다 더 어려워지고 있다. 이를 반영하듯이 경매시장에서도 계속적인 하락세(최근 수도권 경매 낙찰가율 조사 결과 오피스텔 낙찰가율은 64.6%로 지난달보다 약 8.4%포인트 하락)를 면치 못하고 있다.

이처럼 돈이 되지 않는 골칫덩어리인 상품을 최대한 빨리 처분하는 것이 세금폭탄을 피하는 방법인 것이다.
그리고 토지의 경우에도 부재지주 농지나 나대지 등 매각 시기는 올해 안으로 처리하는 것이 좋다. 내년부터는 기본세율에 10%를 더해 추가로 과세하기 때문이다. 대신 계속적으로 토지가격이 오르는 곳은 제외하고 말이다.
 
셋째, 값이 싼 소형 주택이나 상가겸용주택 위주로 투자하거나 바꾸어야 한다.
 
정부는 국민주택 규모(85㎡) 이하이면서 기준시가 3억원 이하인 주택은 과세대상에서 제외하기로 했기 때문에 고가 및 대형위주의 주택을 소유하고 있으면 가격이 싸고 규모가 작은 소형 주택으로 바꾸는 것이 절세하는 방법 중 하나이다. 그리고 세법에서는 1주택자가 주택을 양도할 때에는 비과세를 받을 수 있지만 상가를 양도할 때에는 비과세 혜택이 없다. 이러한 세법을 이용하여 상가겸용주택(상가와 주택이 결합된 부동산)에 관심을 가지면 좋을 듯싶다.

세법에서는 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보아 양도세를 계산한다. 건물 전체가 주택에 해당하면 겸용 주택의 부속 토지도 전체를 주택 부속 토지로 여기기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 있는 것이다. 그러나 주택 면적이 상가 면적과 같거나 작으면 주택 면적만 주택으로 보고 나머지는 상가 면적으로 보아 양도세를 내야 하기 때문에 주의를 해야 한다.
 
넷째, 다세대는 피하고 다가구를 선택해야 한다.
 
 주택을 양도할 때 주택을 많이 보유한 사람이 주택을 양도할 때에는 많은 양도소득세를 부담하도록 하고 있으므로 많은 주택을 보유하다가 양도하는 경우에는 세법의 규정을 꼼꼼히 살펴보아야 세금폭탄을 피할 수 있다. 특히 보유한 주택이 다가구주택과 다세대 주택일 경우에는 그 차이를 잘 알고 있어야 한다. 주택수의 계산에서 다가구 주택과 다세대주택에서는 차이가 많이 나기 때문이다.


다세대주택은 주택별로 각각 분리하여 등기가 가능하며 매매 또는 소유의 한 단위를 이루고 있는 주택을 말하고 다가구주택은 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 각 가구별로 구분등기가 불가능하고, 각 가구를 분리해서 사고 팔 수 없으며 건물전체 단위로만 매매가 가능한 주택을 말한다. 즉, 다가구는 1주택으로 인정받을 수 있다.
 

따라서 다가구주택이 9억원 이하일 경우에는 비과세가 되고, 혹여 9억원을 넘더라도 전세로 놓으면 비과세가 된다. 그리고 비과세요건을 갖춘 후에 양도하는 경우에도 다가구주택의 양도가액이 9억원을 초과하는 경우에는 9억원 초과분에 대해서만 양도소득세를 납부하면 되기 때문에 세금폭탄을 피할 수 있는 것이다.
 
소득 있는 곳에 세금 있다'는 조세정의는 주택임대시장에서도 예외일 수 없다. 근로소득이나 사업소득과 달리 '불로소득'인 임대소득에 대해 과세를 안 해온 것은 문제가 많고 더 큰 문제는 세금을 내야 할 사람이 내지 않고 있었다는 것이다.
 

2014년 현재 대한민국 총 가구수는 약 1800여만 가구 정도이고 전국적으로 자가 주택 거주비율이 약 55%이다. 즉, 약 800여만 가구가 임대주택에서 거주하는 셈이다. 그러나 임대사업자로 등록된 주택수의 합계가 약 150여만 가구에 그치고 있으니 현행 소득세법상 비과세 범주에 속하지 않으면서도 임대소득을 신고 및 납부하지 않는 사람들이 많다(약 650만 가구)는 것은 보통 심각한 것이 아니다.
 

그러나 이들에게도 정부가 최근 ‘주택 임대차시장 선진화 방안'을 발표함으로 인해 임대소득을 신고하지 않고 소득을 얻어왔던 임대사업자에게 세금을 부과할 수 있게 되었다. 즉, 집주인들은 세금을 피할 수 있는 방법이 없어진 것이다. 월세 세입자는 집주인 동의 없이 월세계약서와 계좌이체 확인서만 보여주면 세액공제 신청을 할 수 있게 제도가 바뀌었고 지난 3년 동안 누락했던 월세 세액공제도 신청할 수 있도록 함에 따라 당장 올 5월에 2010년 월세분부터 신청할 수 있도록 하였다. 따라서 집주인으로선 월세소득을 숨기고 싶어도 숨길 방법이 없는 구조가 만들어진 것이다.

따라서 이제는 세금을 어떻게 해서든지 내지 않으려고 연구하지 말고 합리적이고 법적으로 지장이 없는 절세하는 방법을 모색해야 할 것이다. 그것이 바로 ‘세금폭탄 피하는 재테크 방법’이다.  특히, 임대사업자에게는 절세가 이익을 극대화할 수 있기 때문에 더욱 잘 숙지해야 할 것이다.

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